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雅居樂:后疫情時代工程管理的三大轉變

發布時間:2020-06-19來源:分享:

在2019年求穩基調下,2020本該是穩中向好的一年,但“黑天鵝”新冠疫情的沖擊給地產行業帶來不小挑戰。行業艱難之時,同樣暗藏順勢突破之機,2020年或將成為房地產行業新的爆發點。


雅居樂集團工程中心總經理黃挺認為,2020年擺在所有房企面前有兩大問題:一是保底線、控風險;二是確?!盃I銷端、小業主”兩個交付端的質量。


雅居樂集團工程中心總經理  黃挺


2020年的地產工程管理基本盤呈現三大面。


  • ·進度緊、生產任務重 

由于疫情的影響,2020年整體開工量基本集中在三個季度,若再去掉冬歇期,北方一年工期僅余近半年時間。時間緊,任務重,如何短時間內保進度、保供貨、保交付成為今年房企重要關注點。


  • ·工人高工資、高流動 

據統計,春節前廣州遷出人數與節后回流差距較大,節后第四周便進入搶工高峰期。疫情引起的用工荒、人工費用高,加之工人老齡化趨勢加劇,對2020年房地產工地用工、質量管控、工期保障等造成很大壓力。


  • ·安全風險或將卷土重來,管控需格外重視 

今年4月份,國務院安委會印發《全國安全生產專項整治三年行動計劃》,明確2個專題實施方案、9個專項整治實施方案,重申對安全風險的預控。


覆巢之下,安有完卵。疫情影響余存,雖對整個行業造成不小影響,但生產生活仍要繼續,企業、項目仍要運行,創新突圍才是破局之道。

雅居樂手握三大新打法,未來發展底氣十足!


一、強軍備:扎實準備,筑牢生產基礎

本次采訪黃挺,他講的最多一句話就是:決定結果的不是開始,而是準備。

疫情來臨,全國各行各業按下暫停鍵。而雅居樂早在大年三十(1月24日)下午就未雨綢繆,“線上會議~鎖定班組與勞務人員~排布回程交通方式~籌備防疫物資”等多輪次滾動,確保了項目能及時、滿員滿崗復工。3月中旬,雅居樂滿員復工率達接近60%;4月份中旬,滿員復工率超90%。


今年雅居樂各標段復工情況




1、備補給:各項資源準備充分


“你準備好了嗎?準備好的話,一上軌道便決定結果”,黃總如是說。

兵者云:兵馬未動,糧草先行,不打無準備、無把握之仗。地產行業本就復雜多變,萬事提前做好周全準備極有必要,只有如此才不會令自己被動,時刻把握事情發展。

雅居樂在疫情打擊下,能做到快速復工,與其一貫堅持的充足前期準備不無關系。


  • ·開工前:內外部建造資源做足準備。內部協調好各鏈條工作,如統籌運營、圖紙設計、合約招標、材料采購、合同成本,保障項目順利有序進行;外部則保障施工前各項配備工作準備充分,如整合戰略供應商、遴選優質材料、確保充足勞務等。


  • ·各端口:新時期對應新打法。加強與分供方的聯盟黏性,及時協助中小型供應商共同應對疫情沖擊。僅在2月25日,雅居樂就協助施工單位采購11.7萬個口罩送到所需工地,有效保障各項目復工!



2、平衡質量與進度:保障單項工期,壓縮自由時差


雅居樂項目開發中,極為重視準備的完備和穩中求進。即便今年受到疫情影響,也不會盲目壓縮工期,保供貨的前提是要平衡質量與進度的關系。

“火神山、雷神山”醫院之所以能在短時間內迅速拔地而起,為一舉遏制和消滅新冠疫情做出重大貢獻,其全盤準備、多資源整合與現場剛性施工安排是取勝關鍵。

2020年,在全行業“降成本、控底線”的共同呼聲下,建造技術、建造方法及建造資源方面突破創新會暫時放緩。如何在現有條件下破局已成為地產工程管理者思考的導向。

雅居樂在2019年試點使用“六橫六縱”進度管理工具,取得較好效果。今年將“六橫六縱”予以全面使用,本著“保持生產緊湊、減少設備租賃成本浪費、聚焦項目關鍵部位進度”的原則,除了關注室內穿插、室外穿插(如外墻穿插與市政園林穿插),明確提出了塔吊、人貨梯安裝時間、屋面構件與地下室設備用房的進度管理,為節省成本、設備場地移交打好提前量。

雅居樂“六橫六縱”進度管控圖表


3、提人效:微課堂“強賦能、技術掃盲”


近兩年,在整個行業減員增效的背后,是房企從粗獷向精細化轉變的重要思考,多數房企選用組織架構調整、減員增效、流程標準化及應用創新工具等方式進行提效。

人均效能提升受到戰略投資、管控體系、企業文化及人才隊伍的多方面影響,而團隊精英化才是高人效的根本,雅居樂清楚的意識到這一點,除應用“雅樂云”數智工程平臺、實施并推廣“微創新”應用外,尤為注重對人才培養及人員賦能,其人均效能、員工素質等逐年上升。


雅居樂工程學院


在人員賦能方面,雅居樂從多方面入手,其工程條線除日常培訓外,2019年通過內部APP上線微課堂,以一種新型方式建立起線上學習平臺。平臺開放性較強,鼓勵人人皆可為人師,不僅供內部工程條線跨專業學習,而且可供施工方、監理方、供應商等在其上學習,兼顧內部團隊培養和合作供方的共同提升。


微課堂頁面


每節課采用錄播的形式,15分鐘,形式簡單,學習方便快捷,節省成本,授課講師、差旅費、培訓費支出均為“零”。在2019年已有1.5萬人次參與培訓。2020年,受疫情影響,線上微課堂培訓、考試、技術交底等使用范圍更加廣泛,真正發揮了人員賦能的平臺作用。


4、供應商:公平競爭下的保量保質


對于房企而言,項目采購涉及行業較多,供方品質參差不齊。而優秀的分供方具有良好的質量保證能力和配套交付能力,反之則可能出現質量或延期交貨等問題。供應商選擇與管理成為高滿意度的產品和服務的重要保障。

雅居樂在供應商管理一貫強調“嚴進、嚴管、嚴考核,重維護、保增量”,從供應商服務評價、招標采購、發包方服務等方面下力氣規劃、建設。


雅居樂供應商管理體系



二、調戰術:應勢而謀,順勢而為

行軍之道在于變通,知地形之九變,居安思危,防患于未然,方可百戰不殆。地產行業亦是如此,面對行業大環境,順勢而為實乃良舉,是權衡局勢之后做出的正確選擇。


1、“透明化”發展,確保表里如一


特殊時期,地產對應的營銷方式也取得重大突破,最典型的是模擬場景營銷興起新浪潮,如疫情期間不少房企打造VR全景看房、錄制項目講解視頻、網絡平臺直播等各類網上售樓平臺的打法一度刷屏。

營銷方式變化也將漸漸影響工程生產方式轉變?!懊髟盍翉N”原指飲食行業,現指工地建設透明化形式,其生產過程就將逐漸變成如同“雷神山”和“火神山”的四千萬人在線云監工。

此前,雅居樂就很重視工地“透明化”,2019年在全國各地舉辦開放日活動20次,行業觀摩會9次,在主體建構施工中便開放,讓業主看到房子的建造過程、施工方式、管理方式,可謂徹底“素顏相見”。


雅居樂2019年活動實例(部分)


雅居樂2019年活動媒體發布


2020年雅居樂將做新嘗試,由之前三維投影轉向四維模式,采用云監工形式,針對工程實施進度、人員出勤情況、項目施工狀態等進行實時網絡直播,監控數據化、真實化、透明化,確?!氨砝锶缫弧?,將項目原狀呈現在大眾面前。


2、微創新應用:花小錢、辦大事


微創新采用各類小工具、小工藝,其成本低、周轉率高,不增加造價便可扭轉質量短板,雅居樂率先梳理針對行業微創新進行系統性總結并落實應用,2019年微創新194項(工藝69項、工具119項、微管理6項),應用6046次,徹底扭轉質量短板;2020年累計發布預計將超250項。   


雅居樂工程微創新應用部分內容



三、保底線:多措并舉,嚴控重大風險

每一次蝶變背后, 都是夜以繼日的執著與追求。

在2019年政府工作報告中,“風險”一詞出現24次,防范化解重大風險被列為年度重點工作。在今年保供貨、搶工期的大前提下,面對復雜的形勢環境,房企必須提高風險意識,其中規避重大風險為重中之重。

規避風險要回到施工行業自身去看待,雅居樂反復貫徹風險意識,多次進行重大危險源突擊檢查,旨在守住“不發生系統性風險”底線和防范“小概率,大事件”發生。2020年更是守底線的一年,預控風險需多管齊下。


1、卡源頭:人員管理兩手抓(實名制登記+安全晨會)


重大風險預控中“人”的作用非常關鍵。近年來,工人因老齡化和網絡化導致精神狀態差,埋下風險隱患。雅居樂將此次疫情視為人員管理提升之良機,全面施行封閉化和實名化,通過上崗前的安全晨會確保當天人員上崗狀態,從源頭進行人員管理。


2、避重險:齊抓共管8類危險源與系統性風險


雅居樂總結以往經驗,歸結出混凝土、抹灰砂漿、保溫材料等3種易導致系統性風險與大型起重設備、無梁樓蓋、深基坑與高邊坡、鋼結構與雨棚以及拆除改造等5類重大危險源,針對其重點攻克,實現重大風險可防、可控。


系統性風險和重大風險源


  • ·地下室基坑


雅居樂通過雅樂云數智工程平臺,實現項目監控、信息共享、進而引導決策,此舉用黃總的話說,即是“給工程插上科技的翅膀,扶搖直上九萬里”。

雅樂云針對全國所有項目的地下室基坑全面啟動視頻監控,實時管控風險,并留存影像記錄。同時,報表針對全國項目深基坑(超5米)特設風險預警,第三方監測單位需48小時內上傳其監測情況,且數據在內部公開。

數智工程建設頂層設計


雅樂云數據中心實時看板


3、明分工:監理職能歸位,聚焦“質量與安全”


監理作為甲方項目管理的延伸,雅居樂對其職能實行一收一放,通過調整監理管控模式,強化監理服務質量及對質量管控的獨立性。

  • ·收:即考核權回收,將監理到崗、工作效果納入第三方過程評估,通過相應的考核制度把控監理服務質量。

  • ·放:即放大委托授權,將監理的職能歸位,回歸到現場發現問題并書面通知現場整改,雅居樂針對其發現問題覆蓋率也有對應的量化考核,考核要求為80%,通過管理精細化約束其行為,切實發揮監理作用。


4、補工具:風險管控——匹配


雅居樂在風險預控方面多措并舉,如規范按圖施工,杜絕偷工減料;嚴把材料合規性;守死諸如塔吊等大型設備風險等。針對多項重大風險雅居樂施行重點防控,應用相對應的工具進行預控風險。


雅居樂評估一覽表


自2018年啟動第三方評估,雅居樂已實現全過程量化考核;2020年補充地下工程、結構安全與施工安全專項飛檢、塔吊專項檢查、工業地產專項,其中結構安全類風險預控乃行業首創。


結語

疫情是檢驗房企各項能力的一塊“試金石”,困難之中,潛藏機遇,房企各有貢獻,有的創新試點引領行業發展,有的布局其他領域多元化發展,雅居樂精于行,匠于心,做好社會公民的角色,以一種始終如一的極致和創新,將好產品交到客戶手里。

未來已來,將至已至,房企各盡其力共謀發展。


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